土地探しから注文住宅

天然木の家
で快適な
住まいを

住まいのあり方が大きく変わった
現在、自然素材の家の快適な空間
が一層求められてきています
テレワークやリモート学習、
自粛により家にいる時間が
増え、定着しつつあります。
快適な空間で家族の健康を!

土地探しから、設計、建築まで
ワンストップ
で家づくりが出来る
彩建コーポレーション

まずはご相談から

コロナ禍によってアメリカで住宅バブルが起きています。会社や学校のリモート化によって、都市部から郊外へ移住者が増え、住宅用地が足りず不動産価格が上昇、建材が値上がりという現象が昨年より続いています。日本においても木材価格が急騰、都市部からの郊外への移住者が増えています。不動産価格も上昇傾向にあるが、まだ本格的な動きはこれからだという事のようです。

建売住宅の広さの基準が所沢周辺で以前までは30坪だったのが昨年秋ごろから45坪や50~60坪という考えもしなかった広さの物件が売れているという。

コロナによって想定外の事が次々と起きています。住宅購入をお考えの方はお早目の行動が良いのかもしれませんね。

そこで、土地探しにおける注意点を下記に示してありますのでご一読ください。

土地探しから注文住宅「木の家」

1.こんな土地は注意が必要!

①敷地が道路や隣地より2m以上高い(又は低い)土地

道路より2m以上高いとがけ地条例というものがあって、コンクリートの擁壁が必要になります

勿論、現在の状態もブロックやコンクリート、石垣などで土留め擁壁はある訳ですが、その擁壁が

構造計算されたもので、かつ、確認申請及び検査済み証が取れているものであれば良いのですが、

無ければ、取り壊して擁壁を作り直さなければいけません。費用が数百万円や場合によっては一千万円を超えるような場合がありますので、その分の予算がかかってしまいます。

②地盤が明らかに弱い地域

この判断としては、周りの土地の高さに比べて、その土地の高さが明らかに低いなどは地盤が弱い可能性が高く、水害にも問題がある土地の可能性があります

 

③接道が狭い土地は工事費がかさむ場合があります。

二項道路と言われ、面している道路が4mに満たない土地はセットバックが必要になるだけではなく、重機や大きいトラックが入れない場合などは、運送費や工事費が割増しになったり、引っ越し業者の見積もりも高くなったりします。

上記の3点が主だった土地の条件になります

 

又、注意しなければいけない事は

土地には建築基準法というもので、制限されていますので、建てられる建物の大きさや高さなどで思っていた建物が建たない事もあります。防火地域なども制限が厳しくて予算が大幅にUPしたり、希望の建物(例えば、防火地域では木造建築物は実質建てられません。)が建たないなどの問題があります。

いづれにしてもプロに相談するのがベスト!建築に詳しい不動産業者や建築のプロの建築業者と一緒に探すのが失敗しない土地探しと言えるでしょう。

 

2.上記のような土地を持っていて建て替える場合

①土地の高低差を活かした建築

道路より高い土地の地形を利用した地下車庫扱いの家

地下車庫の部分はRC造(鉄筋コンクリート造)の昆構造

地盤の高さを利用して車庫スペースに

車庫部分は鉄筋コンクリートで造った昆構造

東側に4mのがけのある高台を利用した2階リビングの家

隣の3階建ての家の屋上を超える2階浴室は星空を見ながらの入浴が楽しめる

東側に約4mの高低差により2階に眺望

の利点を生かし、2階リビングに

浴室を二階に持っていき夜空を見ながらの入浴

が出来、視線も気にしなくて済みます

高台によって眺望が利点の地形

1階でも眺めの良い高台の地形

2階吹き抜け部分からの眺望

1階リビングからも眺望の良い立地

 

②地盤が弱い土地に建てる場合

これは地盤改良工事で補強すれば安心です。費用は掛かりますが、保証も5000万円まで保険がおりますので万が一の時にも安心です

改良工事費用の目安はおよそ50万円~150万円 平均で100万円がおおよその目安になります

 

③接道が狭い土地の場合

重機が入らない、クレーンが使えないという接道の場合は工事費がかさみます

目安としては100万円前後の費用の増額は見ておいた方が良いと思います。

建てた後の引っ越し費用や何かにつけ費用の加算が起きますが、その分土地代が安かったと思えば

という事で、考え方ひとつという事もあります。

    1. 3.土地には建てられる住宅に制限がある

 

    1. ①用途地域

 

    1. 用途地域とは・・・市区町村によって地域を区分し、用途によって制限がそれぞれ決められていますが、住宅用地として売りに出ているものだけを抜粋すると

 

    ⅰ.第一種低層住居専用地域   高さ制限や斜線制限、建蔽率、容積率などが一番厳しい地域になります。狭い土地の場合には  狭小住宅しか建てられない為、注意が必要です。

 

    1. 又、北側斜線によって天井の高さが低くなってしまったりなどの制限があります。 但し、南側隣地も厳しい制限の為、日当たりが悪くならないというメリットがあります

 

    1.   

北側斜線制限 — まるわかり注文住宅

    1. 第一種低層住居専用地域の場合は、5m上がって1:1.25の斜線制限がありますしたがって広い土地の場合は北側を十分空ければよいのですが、軒の高さ7m、最高高さ10mといった制限により、制限が厳しくなります

 

 

  1. ⅱ.第一種中高層専用地域
     高さ制限や斜線制限、建蔽率、容積率など比較的制限がゆるい地域になります。一方で南側隣地
  2.  に高い建物(3階建ても可能)が建つ可能性がある為、日当たりの保証はありません。
     3階建てを検討されている方は、この地域を選ぶと良いですね

  3. ⅲ.準工業地域や近隣商業地域などは制限が緩いのですが、防火地域というエリアになると、建築費が高くなるので注意が必要です

②建ぺい率や容積率

ⅰ.建ぺい率

 建ぺい率とは、その土地に建てられる建物の1階部分の割合の事(厳密には違いますがここでは

 わかりやすくしています)ですが、30%~80%まで用途地域や行政によって指定されています。

 たとえば、30坪の土地に建ぺい率50%の場合は簡単にいうと1階の面積が30×0.5=15坪

 総2階が建てられれば延べ床面積は30坪までという事になります

ⅱ.容積率

 容積率とは、その土地に建てられる建物の延べ床面積の割合(厳密には違いますがここでは

 わかりやすくしています)になりますが、上記のケースの場合、容積率が100%の時は総

 2階の30坪が建つのですが、80%の時は1階が15坪にすると2階は9坪までで延べ床面積は

 24坪になります。この場合は1階12坪2階12坪の総2階にする事も出来ます。

以上簡単にご説明しましたが、厳密には様々な条件や緩和要件などがありますので、土地探しは建築のプロと探すのが失敗しない条件となるでしょう。

 

土地探しから注文住宅の流れ

ご希望条件を

ヒアリング

建物の広さや条件などをお聞か
せいただき、ラフプランの作成。

希望条件の建物を建てるための
土地の条件設定をします。

いきなり土地を探すのではなく、
初めの条件設定が重要なポイン

トになります。

予算の確定

資金計画を立て、建築費用だけ
でない諸費用や引っ越し費用な
どの必要な資金を計画し総予算
の設定をします

土地購入価格の設定

資金計画をきっちりしたうえで、
総予算を決め、土地の購入計画
を立てます

住宅ローンの
事前審査

土地探しの前に住宅ローンの
事前審査を申請します

土地の
条件設定

①土地の広さを設定しますが、
設定した建物は建てられる広さ
というのはいくつかの条件で変
わります

例えば、総2階の30坪の家を計画
した場合、建ぺい率40%の

地域では37.5坪以上必要になり、

50%に地域では30坪、60%
では25坪で建てられます。

②駅からの距離も価格に大きく
かかわりますので、予算によっ
て変わってくるでしょう。

土地の選定

上記までに計画した条件の土地を
選定していきますが、建築費に
大きく変わる土地の条件がいくつ

かあります

①擁壁(道路より2m以上高くな

っている土地又は隣地が2m以上

低いなど)のある土地は建築費が
大幅にUPしますので避けましょ

う。又、2m以下の場合でも費用
がUPしますので出来るだけ平ら

な土地が良いでしょう

②前面道路が狭くトラックが入れな
いような土地も費用UPになります

③地盤の弱い土地も改良費が大きく
かかってくる可能性があります。
周辺のデータを調べて可能性の低い
土地を選定するようにしましょう

このほかにもいろいろありますが、
まずはこの3点に注意しましょう

※資金計画時は地盤改良ありで計画

することで万が一必要な時でも、

資金計画が崩れることのないように

します

土地購入が

決まったら

住宅ローンの本審査に入ります
審査通過後に土地の売買契約を
行います

建物のプラン

打ち合わせ

フリープランの場合は勿論、

規格型の場合でも詳細プランを
打合せしていきます

建築費の

詳細見積

打ち合わせに基づき詳細見積で

最終プラン決定の打ち合わせ

建築工事の

ご契約

請負契約書を作成、ご契約を

いたします

建築確認申請

決定プランに基づき建築確認の
申請を行います

確認申請書作成から申請手続き
まで自社で行います

瑕疵保証申請

JIOの住宅保証会社へ保証の申請
を行います

地盤調査

決定プランに基づき地盤調査を

行います。これにより時間改良

の有無が決まります

地盤改良の

必要だった場合

万が一地盤改良となった場合は

費用の見積もりを作成します

地盤改良がなし

の場合

資金計画で取った改良工事の予算

を建築資金に充てることが出来ます

勿論、使う必要がなければ

地鎮祭

神主さんを手配し、地鎮祭を行います。

お客様は神主さんへの玉ぐし料
¥30,000円だけご用意いただければ、
全て当社で準備いたします

基礎工事

基礎工事を行います。工期は約10日
から2週間程度でその後養生期間
2週間を取りますので、合計1か月
程度になります。

配筋検査

JIOによる基礎工事の鉄筋の検査を行います

足場の設置作業

建て方の前日までに先行足場を設置します

土台敷・建て方

土台や柱、梁といった構造材の骨組を組んでいく作業です

金物検査

JIOによる構造材や筋交い、床の構造などの金物やクギの
ピッチなどの検査を行います

外部建具の取り付け

サッシの取り付け工事

外装工事

屋根や外壁などの外装工事を行います

先行配管工事

給排水設備の配管工事を行います

配線工事

電気の先行配線工事を行います

断熱工事

屋根、壁、床の断熱材の工事を行います

ユニットバス設置

内装工事の前にユニットバスの設置を行います

足場の解体作業

外装工事が終わったら足場の解体作業を行います

内装工事

内部造作及びの仕上げ工事を行います

設備機器の設置

キッチン、トイレ、洗面化粧台などの機器の設置作業

電気設備機器の設置

照明器具やコンセント、スイッチの取付工事

完了検査

完成後に基準法の検査を行います

お引き渡し

建物完了後にお引き渡しを行います

外構工事

カーポートやブロック塀、ガーデニングなどの外構工事

 

夢ハウスパートナー 
株式会社彩建コーポレーション

〒359-1106  
埼玉県所沢市東狭山ヶ丘1-68-6 

西武池袋線「狭山ヶ丘駅」
東口 徒歩8分

連絡先 04-2929-8400

浴室のリフォーム 所沢市の彩建コーポレーション

無垢の床で張替え 所沢市

快適なお風呂

床のリフォーム

内窓の設置で窓の断熱リフォームは所沢市の工務店

耐震診断と補強工事 所沢市

内窓の設置

耐震診断

無垢の家にリノベーション 所沢市

所沢市でキッチンリフォーム

リノベーション

キッチンリフォーム

テレワークを快適にするリフォーム 所沢市

外装のリフォームは所沢市の彩建コーポレーション

テレワーク

ガイナで断熱塗装

リフォーム見積は所沢市の彩建コーポレーション

ラインでリフォーム見積は所沢市の彩建コーポレーション

カタログ請求

 

ラインで登録

オンラインでリフォーム相談

 

リモート相談

 

天然木の家具の販売「夢ハウス」のお知事なる家具

新しい日常を快適にリフォーム

家具の販売

新しい日常

外構工事は所沢市の彩建コーポレーション

耐震診断と補強工事 所沢市

ガーデンルーム

ひらやの家

 

 

Copyright (C) 2020株式会社彩建コーポレーション All Rights Reserved