土地探しから注文住宅 天然木の家で快適な住まいを 住まいのあり方が大きく変わった現在、自然素材の家の快適な空間が一層求められてきていますテレワークやリモート学習、自粛により家にいる時間が増え、定着しつつあります。快適な空間で家族の健康を！ |
土地探しから、設計、建築までワンストップ |
まずはご相談から |
コロナ禍によってアメリカで住宅バブルが起きています。会社や学校のリモート化によって、都市部から郊外へ移住者が増え、住宅用地が足りず不動産価格が上昇、建材が値上がりという現象が昨年より続いています。日本においても木材価格が急騰、都市部からの郊外への移住者が増えています。不動産価格も上昇傾向にあるが、まだ本格的な動きはこれからだという事のようです。
建売住宅の広さの基準が所沢周辺で以前までは30坪だったのが昨年秋ごろから45坪や50～60坪という考えもしなかった広さの物件が売れているという。
コロナによって想定外の事が次々と起きています。住宅購入をお考えの方はお早目の行動が良いのかもしれませんね。
そこで、土地探しにおける注意点を下記に示してありますのでご一読ください。
１．こんな土地は注意が必要！
①敷地が道路や隣地より２ｍ以上高い（又は低い）土地
道路より２ｍ以上高いとがけ地条例というものがあって、コンクリートの擁壁が必要になります
勿論、現在の状態もブロックやコンクリート、石垣などで土留め擁壁はある訳ですが、その擁壁が
構造計算されたもので、かつ、確認申請及び検査済み証が取れているものであれば良いのですが、
無ければ、取り壊して擁壁を作り直さなければいけません。費用が数百万円や場合によっては一千万円を超えるような場合がありますので、その分の予算がかかってしまいます。
②地盤が明らかに弱い地域
この判断としては、周りの土地の高さに比べて、その土地の高さが明らかに低いなどは地盤が弱い可能性が高く、水害にも問題がある土地の可能性があります
③接道が狭い土地は工事費がかさむ場合があります。
二項道路と言われ、面している道路が４ｍに満たない土地はセットバックが必要になるだけではなく、重機や大きいトラックが入れない場合などは、運送費や工事費が割増しになったり、引っ越し業者の見積もりも高くなったりします。
上記の3点が主だった土地の条件になります
又、注意しなければいけない事は
土地には建築基準法というもので、制限されていますので、建てられる建物の大きさや高さなどで思っていた建物が建たない事もあります。防火地域なども制限が厳しくて予算が大幅にUPしたり、希望の建物（例えば、防火地域では木造建築物は実質建てられません。）が建たないなどの問題があります。
いづれにしてもプロに相談するのがベスト！建築に詳しい不動産業者や建築のプロの建築業者と一緒に探すのが失敗しない土地探しと言えるでしょう。
２．上記のような土地を持っていて建て替える場合
①土地の高低差を活かした建築
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地盤の高さを利用して車庫スペースに | 車庫部分は鉄筋コンクリートで造った昆構造 |
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東側に約４ｍの高低差により2階に眺望 の利点を生かし、2階リビングに | 浴室を二階に持っていき夜空を見ながらの入浴 が出来、視線も気にしなくて済みます |
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2階吹き抜け部分からの眺望 | 1階リビングからも眺望の良い立地 |
②地盤が弱い土地に建てる場合
これは地盤改良工事で補強すれば安心です。費用は掛かりますが、保証も5000万円まで保険がおりますので万が一の時にも安心です
改良工事費用の目安はおよそ50万円～150万円 平均で100万円がおおよその目安になります
③接道が狭い土地の場合
重機が入らない、クレーンが使えないという接道の場合は工事費がかさみます
目安としては100万円前後の費用の増額は見ておいた方が良いと思います。
建てた後の引っ越し費用や何かにつけ費用の加算が起きますが、その分土地代が安かったと思えば
という事で、考え方ひとつという事もあります。
- ３．土地には建てられる住宅に制限がある
- ①用途地域
- 用途地域とは・・・市区町村によって地域を区分し、用途によって制限がそれぞれ決められていますが、住宅用地として売りに出ているものだけを抜粋すると
- ⅰ.第一種低層住居専用地域 高さ制限や斜線制限、建蔽率、容積率などが一番厳しい地域になります。狭い土地の場合には 狭小住宅しか建てられない為、注意が必要です。
- 又、北側斜線によって天井の高さが低くなってしまったりなどの制限があります。 但し、南側隣地も厳しい制限の為、日当たりが悪くならないというメリットがあります
- 第一種低層住居専用地域の場合は、５ｍ上がって１：１．２５の斜線制限がありますしたがって広い土地の場合は北側を十分空ければよいのですが、軒の高さ７m、最高高さ１０ｍといった制限により、制限が厳しくなります
- ⅱ.第一種中高層専用地域
高さ制限や斜線制限、建蔽率、容積率など比較的制限がゆるい地域になります。一方で南側隣地 - に高い建物（3階建ても可能）が建つ可能性がある為、日当たりの保証はありません。
3階建てを検討されている方は、この地域を選ぶと良いですね - ⅲ.準工業地域や近隣商業地域などは制限が緩いのですが、防火地域というエリアになると、建築費が高くなるので注意が必要です
②建ぺい率や容積率
ⅰ.建ぺい率
建ぺい率とは、その土地に建てられる建物の1階部分の割合の事（厳密には違いますがここでは
わかりやすくしています）ですが、30％～80％まで用途地域や行政によって指定されています。
たとえば、30坪の土地に建ぺい率50％の場合は簡単にいうと1階の面積が３０×０．５＝１５坪
総２階が建てられれば延べ床面積は30坪までという事になります
ⅱ.容積率
容積率とは、その土地に建てられる建物の延べ床面積の割合（厳密には違いますがここでは
わかりやすくしています）になりますが、上記のケースの場合、容積率が１００％の時は総
2階の３０坪が建つのですが、８０％の時は1階が15坪にすると2階は９坪までで延べ床面積は
24坪になります。この場合は1階12坪2階12坪の総2階にする事も出来ます。
以上簡単にご説明しましたが、厳密には様々な条件や緩和要件などがありますので、土地探しは建築のプロと探すのが失敗しない条件となるでしょう。
土地探しから注文住宅の流れ | |
ご希望条件をヒアリング | 建物の広さや条件などをお聞かせいただき、ラフプランの作成。希望条件の建物を建てるための土地の条件設定をします。いきなり土地を探すのではなく、初めの条件設定が重要なポイントになります。 |
予算の確定 | 資金計画を立て、建築費用だけでない諸費用や引っ越し費用などの必要な資金を計画し総予算の設定をします |
土地購入価格の設定 | 資金計画をきっちりしたうえで、総予算を決め、土地の購入計画を立てます |
住宅ローンの事前審査 | 土地探しの前に住宅ローンの事前審査を申請します |
土地の条件設定 | ①土地の広さを設定しますが、設定した建物は建てられる広さというのはいくつかの条件で変わります 例えば、総2階の30坪の家を計画した場合、建ぺい率４０％の地域では37.5坪以上必要になり、５０％に地域では30坪、６０％では２５坪で建てられます。 ②駅からの距離も価格に大きくかかわりますので、予算によって変わってくるでしょう。 |
土地の選定 | 上記までに計画した条件の土地を選定していきますが、建築費に大きく変わる土地の条件がいくつかあります ①擁壁（道路より２ｍ以上高くなっている土地又は隣地が２ｍ以上低いなど）のある土地は建築費が大幅にＵＰしますので避けましょう。又、２ｍ以下の場合でも費用がＵＰしますので出来るだけ平らな土地が良いでしょう ②前面道路が狭くトラックが入れないような土地も費用ＵＰになります ③地盤の弱い土地も改良費が大きくかかってくる可能性があります。周辺のデータを調べて可能性の低い土地を選定するようにしましょうこのほかにもいろいろありますが、まずはこの3点に注意しましょう ※資金計画時は地盤改良ありで計画することで万が一必要な時でも、資金計画が崩れることのないようにします |
土地購入が決まったら | 住宅ローンの本審査に入ります審査通過後に土地の売買契約を行います |
建物のプラン打ち合わせ | フリープランの場合は勿論、規格型の場合でも詳細プランを打合せしていきます |
建築費の詳細見積 | 打ち合わせに基づき詳細見積で最終プラン決定の打ち合わせ |
建築工事のご契約 | 請負契約書を作成、ご契約をいたします |
建築確認申請 | 決定プランに基づき建築確認の申請を行います確認申請書作成から申請手きまで自社で行います |
瑕疵保証申請 | JIOの住宅保証会社へ保証の申請を行います |
地盤調査 | 決定プランに基づき地盤調査を行います。これにより時間改良の有無が決まります |
地盤改良の 必要だった場合 | 万が一地盤改良となった場合は費用の見積もりを作成します |
地盤改良がなしの場合 | 資金計画で取った改良工事の予算を建築資金に充てることが出来ます 勿論、使う必要がなければ家電購入などにあてて頂いたり、預金に回していただけます。 |
地鎮祭 | 神主さんを手配し、地鎮祭を行います。お客様は神主さんへの玉ぐし料￥30,000円だけご用意いただければ、全て当社で準備いたします |
基礎工事 | 基礎工事を行います。工期は約10日から2週間程度でその後養生期間2週間を取りますので、合計1か月程度になります。 |
配筋検査 | JIOによる基礎工事の鉄筋の検査を行います |
足場の設置作業 | 建て方の前日までに先行足場を設置します |
土台敷・建て方 | 土台や柱、梁といった構造材の骨組を組んでいく作業です |
金物検査 | JIOによる構造材や筋交い、床の構造などの金物やクギのピッチなどの検査を行います |
外部建具の取り付け | サッシの取り付け工事 |
外装工事 | 屋根や外壁などの外装工事を行います |
先行配管工事 | 給排水設備の配管工事を行います |
配線工事 | 電気の先行配線工事を行います |
断熱工事 | 屋根、壁、床の断熱材の工事を行います |
ユニットバス設置 | 内装工事の前にユニットバスの設置を行います |
足場の解体作業 | 外装工事が終わったら足場の解体作業を行います |
内装工事 | 内部造作及びの仕上げ工事を行います |
設備機器の設置 | キッチン、トイレ、洗面化粧台などの機器の設置作業 |
電気設備機器の設置 | 照明器具やコンセント、スイッチの取付工事 |
完了検査 | 完成後に基準法の検査を行います |
お引き渡し | 建物完了後にお引き渡しを行います |
外構工事 | カーポートやブロック塀、ガーデニングなどの外構工事 |
営業エリア 埼玉県 所沢市・入間市・狭山市・飯能市・川越市・日高市・三芳町・富士見市・ふじみ野市・新座市・鶴ヶ島市・坂戸市・毛呂山町 東京都 東村山市・武蔵村山市・瑞穂町・東大和市・清瀬市・羽村市・福生市・東久留米市・あきる野市 |
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